ショッピングモールの「引き算」の罠を回避する

ここの世界靴の帽子ネットの編集者がご紹介するのは、ショッピングモールの「引き算」の落とし穴です。

業界内では、エレベーターの数を減らし、中庭の面積を減らし、地上階のトイレを減らし、駐車スペースを減らし、ホールを減らすなどのやり方は専門家に「引き算」の罠と呼ばれている。ショッピングセンターの品質と価値に影響を与え、本紙特約中買連の主任専門家である禹来氏は、それをまとめたショッピングセンターの「引き算の罠」を読者と分かち合った。

　減算トラップ1

中庭の面積を減らすことは必ずしも賃貸料を増やすとは限らない

考えなければショッピングセンター広告収入、駐車場収入などのその他の収入、ショッピングセンター賃貸料収入＝単位平均賃貸料×実賃貸面積。その中で、単位平均賃貸料は主に業者の販売業績の影響を受け、販売業績は多くの要素と関係があり、最も直観的な要素は人の流れである。ショッピングセンターにとっては、総人流が求められる一方で、人流のバランスが求められている。また、実賃貸面積＝賃貸可能面積×面積賃貸率、つまり、賃貸した面積だけ賃貸料が発生することに注意してください。

中庭の面積を減らし、賃貸料が必ずしも伸びない理由だ。開発者が陥りやすい誤解は、ショッピングセンターの実用率を高めるための工夫をすることであり、デザイナーや管理チームの重要な目標でもある。建築空間と実用面積の間で合理的な配置を行う基本的な根拠は人流動線分析である。経験のない開発者は使用面積を重点的に考慮し、中庭など比較的広い面積の空間に手を出すことが多い。

【ケース1】ある一線都市のうち10万平方メートル近くのAショッピングセンターには、地上4階建てのモールと地下2階建ての駐車場があり、当時は公共改装と誘致の段階で、現場を視察する際に2つの問題に気づいた。第一に、現場の施工者は2 ~ 4階の中庭を埋めており、随行者は各階の中庭に数千平方メートルの経営面積を埋めることができ、賃貸料収入を増やすことができると説明した。第二に、駐車場と地上階には垂直エレベーターのほかにエスカレーターがなく、開発者は高層階に上がるには垂直エレベーターがあり、1階までは徒歩で十分だと考えている。Aショッピングセンターは開業数カ月で撤退し、映画館と少数のレストランだけが経営している。

【ケース2】一線都市の某大型Bショッピングセンターは10年近く営業しており、人気が高まっている。しかし、このショッピングセンターは「迷路」として知られており、お客様は中で目標の店舗を見つけるのが難しいだけでなく、労働時間の短いスタッフも方向を見分けるのが難しい。面積が大きい以外に、最も重要な原因の1つは建設の過程で、開発者は賃貸面積を増やすために、いくつかの中庭空間の中で追加建設を行って、動線を乱して視線を遮って、それによって導視システムが機能しないようにしました。

Aショッピングセンターのやり方による人の流れの均衡性の破壊は明らかで、総人の流れが減少し、単位平均賃貸料の低下を招いた。ケース1の中庭埋め立てのやり方は、単位当たりの平均賃貸料と実賃貸面積が同時に低下するだけでなく、3階建て4階建ての賃貸料を聞く人がいない状況にもなる。ケース2中庭の増面積によるショッピングセンターの動線と空間感の破壊を減らし、ショッピングセンターの品質を低下させた。

　　減算トラップ2

エレベーターのコストダウンは人の流れを下げる可能性が高い

ショッピングセンターの垂直交通と水平通路は共同でショッピングセンターの客流動線を歩く担体を形成し、水平通路からなる動線は比較的に識別しやすく、垂直交通の識別はやや複雑である。垂直交通方式には垂直エレベーター、エスカレーター、歩行階段の3種類があり、デザイナーは主に人流動線分析と技術指標分析に基づいて垂直交通方式の組み合わせと位置配置を確定し、それによって各種種類のはしごの数を確定する。管理職は、ショッピングセンターの位置づけ、商店組合、消費者習慣、人の流量測定などに基づいてデザイナーの垂直交通設計を確認しなければならない。

ショッピングセンターの開発者や経営者であれ、ショッピングセンターの高層階にも人の流れが多いことを望んでいる。しかし、垂直交通の手配を行う際には、当然ながら高層階は人の流れが少なく、コストとスペースを節約するためにエレベーターの数を減らすことができると考えています。この減算法は投資家に人気がありますが、非常に危険です。

【ケース3】広東省広州市天河城と深セン中信都市広場にはいずれも硬傷があり、最上階と次の階の間には他の階の間より少なくとも1組のエスカレーターが少なくなっている。この2つのショッピングセンターが低い階から高い階に向かって盛んになると、垂直交通圧力が急増した。最後に、深セン中信都市広場はより大きなコストを消費し、正常な経営地にエスカレーターを追加することに深刻な影響を与えなければならなかったが、広州天河城は正常な経営と工事の安全などの要素の考慮に苦しみ、今でも追加することができない。

【ケース4】ある複合体プロジェクトには、20万平方メートルのショッピングセンターが含まれており、工事中に図面からエレベーターが密すぎるという結論が出て、コスト削減を決定した、人の流れがそれほど大きくない場所では、エスカレーターの代わりにエスカレーターを歩くことができます。不動産会社の工事部門もエスカレーターが多すぎると提案し、エスカレーターの一部を廃止し、セメント階段に変更することを提案した。

ケース4で提案された直接的な経済効果は明らかである：コスト削減総額＝エレベーター単価×キャンセルエレベーター数−セメントステップコストは、百万元級の金額である。商業会社はまず、コンセプトデザイン会社の顧客フローチャートから議論を始め、元デザイナーの意見を求める（デザイナーは変更すべきではないと考えている）、次に、すべての招商者に修正されたエレベーターの分布図に基づいて意見を発表するよう求め、招商者はエレベーターを取り除いたり、階段に変えたりするエリアやその中の一部の店舗は招商が難しいと考えている、最後に運営スタッフの意見を求める。最終決定者は元の設計図面に基づいて施工することにした。

減算トラップ3

トイレを減らすか、機能に影響を与える

ショッピングセンターの重要な任務は、ビジネスユーザーと消費者に完全な機能と快適な環境を提供することです。ショッピングセンターが小売業態の中で大きな競争優位性を持つことができるのは、主に機能がそろっているためだ。ショッピングセンター機能とは、消費者に飲食や休憩などのワンストップサービスを提供する消費機能、一方では、公共サービス機能を無料で提供する機能を使用することを指し、トイレはその主要な1つです。現在、都市部の公共サービス施設が一般的に不足している中で、ショッピングセンターのトイレは公共サービスを提供するための必要な施設であり、人の流れを勝ち取るための必要な手段でもある。ショッピングセンターの中で一定の面積を占めるトイレなどの機能的な施設は、公共空間やエレベーターなどの設備とともに、ショッピングセンターの店舗賃貸料が他の業態の店舗賃貸料より高い競争優位性の基礎を構築している。ショッピングセンターの設備が完備し、公共サービスが行き届いていればいるほど、付加的な店舗の価値が高くなります。

また、ショッピングセンターの駐車場部分を店舗に変更する方法も個別の現象ではありません。現在、一二線都市では駐車場の料金が高く、駐車機能の競争が激しいなどの理由で開発と経営が成熟しており、一般的に駐車スペースを店舗に変更することはなく、駐車スペースの配置比率も徐々に向上している。しかし、三四線都市には、このような引き算をする市場があり、罠かどうかは状況によって判断しなければならない。

【ケース5】ある省都都市の約15万平方メートルのショッピングセンターでは、プラン設計の深化設計段階で、商業管理会社はプロジェクト会社が初層のトイレを廃止したことを発見した。理由を聞くと、プロジェクト会社は答えた：1つは1階の面積価値が高く、トイレを手配するのはもったいない、第二に、最初の階にトイレを設置すると、買い物をせずにトイレに行く人がいます。その後、商管会社の断固たる要求の下、元方案設計会社と連絡を取り、最終的には初層のトイレを再開した。

　落とし穴を避ける4つのポイント

ショッピングセンター機能が中核

上記の事例を通じて、筆者は「ショッピングセンター減算トラップ」の定義をまとめた：ショッピングセンタープロジェクトの意思決定者はショッピングセンター経営管理者の論証同意を経ず、設計と施工の過程で空間、設備、施設を減らして、コスト、面積を節約することを求めて、しかし実際にはショッピングセンターの機能と人の流れの動線に影響して、そして、実施後に最終的にショッピングセンターの価値に影響を与える方法。

これにより、中庭空間感など簡単に空間を減らすな、ショッピングセンターが他の伝統的な小売業態より優れている重要な面である、エレベーターなどの設備をむやみに減らしてはならない。トイレの合理的な配置など、施設をむやみに減らさないことは、ショッピングセンターの機能を保証する重要な措置です。

減算が落とし穴になるのを防ぐために、政策決定者はショッピングセンターの開発過程で以下のことに注意しなければならない。

第一に、ショッピングセンターの減空間、減設備、減施設（「三減」と略称する）は必ずしも罠ではない。多くの場合、設計の最適化、動線計画の最適化、店舗分割の最適化、商店組合の最適化などの方法を採用して、確かに3減を通じてコストを節約し、実賃貸面積を増やす効果を達成することができる。

第二に、減算トラップを構成する識別ポイントは、ショッピングセンター機能と人流動線に影響するかどうかを見る。設計面では、設計単位の選択を重視し、方案設計（計画設計、概念設計、方案設計を含む）と深化設計（拡張設計と施工図設計を含む）の接続を重視する、商管の面では、商業計画と企業誘致の実現の検査と運営管理の操作性を重視している。最も重要なのは、商店や消費者の立場に立って、ショッピングセンターの機能を疑似体験し、客流動線を疑似的に歩くことだ。

第三に、コストだけでは投入産出比を考慮したほうがいい。例えば、エスカレーターのコストはセメント製の歩行階段より明らかに高いが、エスカレーターの利便性が人の流れに大きく寄与することを疑う人はいない。そのため、空間と設備施設にとって、ショッピングセンターへの産出貢献を評価するには、ショッピングセンターの経営管理の全面的な経験が必要である。

第四に、簡単に引き算をしないこと。上の3減が罠になる可能性があるほか、時にはとりつけ材料や器具の選択にもグローバルに影響するミスが発生します。例えば、ショッピングセンター全体の装飾材料は高級な装飾要求に基づいて選択され、突然衛生器具を選択する際に無名ブランドを選択した結果、ショッピングセンター全体の装飾レベルを下げ、前期に大量のイメージ投入が失敗した。